Бывает, что переуступка единственный способ купить в доме, где застройщик всё уже продал. Я собрал пять проверок, которые мои агенты делают на каждой такой сделке. Если хотя бы одна не пройдена, деньги не переводим.
Как устроена переуступка
Первый покупатель, его называют дольщиком, заключил договор долевого участия с застройщиком (ДДУ). Дом ещё строится. Дольщик решил продать, и продаёт не квартиру, её пока нет, а права по своему договору.
Вы подписываете с ним договор уступки права требования. Этот договор регистрируют в Росреестре, так же как обычную покупку. После регистрации вы становитесь дольщиком вместо него и получаете ключи от застройщика.
Продать права можно только до того, как дольщик подписал с застройщиком акт приёмки квартиры. После акта переуступка уже невозможна: квартира продаётся как вторичка, после того как на неё оформят собственность.
Почему люди продают по переуступке:
- купили на старте под перепродажу и хотят зафиксировать доход;
- поменялись планы: переезд, развод, нужна другая площадь;
- нужны деньги на другую покупку;
- не тянут платёж по ипотеке.
Причина продажи многое говорит о том, насколько продавец готов торговаться. Агент спрашивает о ней на первом же звонке.
Проверка 1Договор и вся цепочка уступок
Первое, что просим у продавца: его договор с застройщиком и выписку из ЕГРН, где видно, что договор зарегистрирован. Смотрите на три вещи:
- договор зарегистрирован, в выписке есть его номер и дата;
- в договоре та самая квартира: корпус, этаж, номер, площадь;
- продавец в выписке тот же человек, который сидит перед вами.
Бывает, что квартиру уже перепродавали по переуступке. Тогда продавец не первый дольщик, а второй или третий. В этом случае нужны все договоры уступки по цепочке, и каждый должен быть зарегистрирован. Если одного звена нет, у продавца может не быть прав, которые он продаёт.
Выписку мы заказываем сами, а не берём у продавца. Так видно, что на сегодня нет арестов и запретов.
Проверка 2Оплачена ли квартира застройщику
Продать права по переуступке можно двумя способами:
- дольщик полностью заплатил застройщику и продаёт права целиком;
- дольщик заплатил не всё, и вместе с правами вы забираете его долг перед застройщиком.
Во втором случае без согласия застройщика сделки не будет. Это требование закона о долевом строительстве (214-ФЗ, статья 11).
Как проверить оплату: попросить у продавца справку от застройщика о полной оплате. Справку выдаёт сам застройщик, по запросу дольщика. Платёжки из банка тоже подойдут, но справка надёжнее: в ней застройщик сам подтверждает, что претензий нет.
Если дом продавали через эскроу-счёт, а это почти все новостройки после 2019 года, деньги первого покупателя лежат в банке до сдачи дома. При переуступке банк должен узнать, что дольщик сменился. Агент проверяет это на сделке, чтобы эскроу-счёт перешёл на вас.
Проверка 3Согласие застройщика и банка
Даже если всё оплачено, загляните в договор с застройщиком. Многие пишут туда условие: уступка только с письменного согласия застройщика. Иногда за такое согласие застройщик берёт плату. Кто её платит, продавец или покупатель, договариваются на берегу и записывают.
У нас бывало по-разному. Один застройщик брал фиксированную сумму: за наличную сделку одну, за ипотечную - больше. Другой считал процент от суммы договора. Без этой платы разрешение просто не выдавали. Поэтому сумму комиссии мы всегда выясняем заранее и сразу договариваемся с продавцом, кто её несёт.
Отдельная история, если продавец покупал в ипотеку. Тогда его права находятся в залоге у банка, и без согласия банка их не продать. Обычно схема такая:
- продавец берёт в банке согласие на сделку;
- ваши деньги идут сначала на погашение его ипотеки;
- банк снимает залог;
- остаток получает продавец.
Смотрите, тут важное. Если продавец говорит «с банком решу потом», это повод остановиться. Без письменного согласия банка Росреестр сделку не зарегистрирует, а вы рискуете потерять время и задаток.
Если вы сами покупаете переуступку в ипотеку, проверьте это до задатка. Не каждый банк и не каждая программа работают с переуступкой. Мы заранее подаём заявку в банки, которые такие сделки берут.
Проверка 4Супруг продавца и его долги
Права по договору долевого участия, купленные в браке, по умолчанию общие. Значит, на продажу нужно нотариальное согласие мужа или жены продавца. Без него сделку можно оспорить. Если продавец не в браке или купил до брака, это тоже подтверждают документом.
Дальше проверяем самого продавца:
- паспорт действителен (проверяется на сайте МВД);
- нет дела о банкротстве (картотека арбитражных дел и Федресурс);
- нет крупных долгов у приставов (банк данных ФССП).
Зачем проверять банкротство. Если продавец станет банкротом в ближайшие годы после сделки, управляющий может попытаться её оспорить, особенно если цена была заметно ниже рынка. Чем чище продавец сейчас, тем спокойнее вам потом.
Проверка 5Сам застройщик и стройка
Покупая переуступку, вы покупаете тот же риск, что и первый дольщик: сдаст ли застройщик дом вовремя.
Что смотрим:
- проект на сайте наш.дом.рф: проектная декларация, срок сдачи, фото стройки;
- переносили ли уже срок сдачи;
- нет ли у застройщика банкротства в картотеке арбитражных дел;
- как застройщик сдавал прошлые дома.
И последнее в этом пункте: сравните цену. Переуступка не всегда дешевле. Если застройщик сейчас продаёт такие же квартиры в том же доме с акцией или рассрочкой, переплачивать продавцу смысла нет. Мы сравниваем цену переуступки с текущим прайсом застройщика по каталогу новостроек.
Платёж для примера: взнос 20%, ставка 6%, 30 лет. Точный расчёт на странице ЖК.
Как проходят расчёты
Деньги продавцу переводим только после регистрации договора уступки. Самый частый способ: аккредитив в банке. Вы кладёте деньги, банк держит их, пока Росреестр не зарегистрирует договор, и только потом отдаёт продавцу. Если регистрации нет, деньги возвращаются вам.
Чего не делаем:
- не отдаём наличные «под расписку» до регистрации;
- не вносим задаток, пока не пройдены проверки 1 и 2;
- не подписываем уступку, если в договоре цена ниже реальной «чтобы сэкономить на налоге». Если сделку оспорят, вернуть вам смогут только ту сумму, что записана в договоре.
Короткий чек-лист
Сохраните, пригодится:
- Договор с застройщиком зарегистрирован, вся цепочка уступок на месте.
- Есть справка застройщика о полной оплате или его согласие на перевод долга.
- Есть письменное согласие застройщика, если оно нужно по договору, и банка, если квартира в ипотеке.
- Есть нотариальное согласие супруга продавца, у продавца нет банкротства и крупных долгов.
- Застройщик и стройка проверены, цена сравнена с прайсом застройщика.
Частые вопросы
Переуступка безопаснее или опаснее, чем покупка у застройщика?
Рисков с самим домом столько же. Добавляются риски, связанные с продавцом: долги, супруг, неоплаченный договор. Пять проверок выше закрывают именно их.
Можно купить по переуступке в ипотеку?
Да, но не в каждом банке и не по каждой программе. Это проверяем до задатка.
Кто платит за согласие застройщика?
Как договоритесь. Чаще продавец, но это обсуждается и фиксируется в договоре.
Сколько длится сделка?
Примерно столько же, сколько обычная сделка на вторичке. Регистрация проходит в те же сроки, принципиальной разницы нет.
Переуступками мы занимаемся постоянно, в том числе с ипотекой продавца и с отказом банка. Если присматриваете квартиру по переуступке, оставьте номер ниже: проверим документы и сравним цену с застройщиком. Это бесплатно.
Присматриваете квартиру по переуступке?
Оставьте номер: перезвоним, проверим документы и сравним цену с застройщиком. Это бесплатно.